§ 34 BauGB - Einfügen mit Maß!

GRZ, GFZ, Trauf-/Firsthöhe, offene Bebauung, Geschossigkeit ...
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§ 34 BauGB - Einfügen mit Maß!

#1

Beitrag von Epi » 23. November 2017 07:52

Architekt A wendet sich mit folgender Frage an die Architektenkammer: „Mein Bauherr ist Eigentümer eines Grundstücks im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), das mit einem ehemaligen Einfirsthof bebaut ist. Das ist ein Gebäude, das in einen Wohntrakt mit einer Grundfläche von ca. 11 m x 13 m und in einen (bis-lang) eingeschossigen Stalltrakt mit einer Grundfläche von ca. 19 m x 13 m unterteilt ist. Der Wohntrakt wird bewohnt. Der Stall wird, mit entsprechender Genehmigung, als Lager genutzt. Mein Bauherr möchte nun auch den Stall zum Wohnen nutzen. Dafür plane ich, das Dach des Einfirsthofs über dem Stall abzutragen, auf die Außenwände des bislang eingeschossigen Stalltrakts ein mit dem Obergeschoss des Wohntrakts höhengleiches Obergeschoss aufsetzen und das Dachgeschoss in nunmehr symmetrischer Form und mit verringerter Firsthöhe wiederherzustellen. Im Obergeschoss und im Dachgeschoss sollen relativ breite Gauben entstehen. In der näheren Umgebung befindet sich zwar kein entsprechendes Wohngebäude, aber ein bereits umgebauter Einfirsthof. Dieser Hof wird teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen Zwecken genutzt, ist dreigeschossig und etwas höher als mein Vorhaben. Dieser Hof hat jedoch eine wesentlich kleinere Grundfläche. Ist mein Vorhaben genehmigungsfähig?“

Nein! In seinem Urteil vom 08.12.2016 (Aktenzeichen: 4 C 7.15) hat sich das Bundesverwaltungsgericht mit der Auslegung des § 34 BauGB beschäftigt und ausgesprochen: Ein Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung nur dann ein, wenn es dort Referenzobjekte gibt, die bei einer wertenden Gesamtbetrachtung von Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch nach dem Verhältnis zur Freifläche, vergleichbar sind. Die Übereinstimmung in nur einem Maßfaktor genügt nicht.

Übertragen auf den geschilderten Fall heißt das: Es reicht nicht, dass der bereits umgebaute Einfirsthof dreigeschossig und sogar etwas niedriger als die noch umzubauende bauliche Anlage ist. Um taugliches Referenzobjekt zu sein, müsste der umgebaute Einfirsthof bei einer wertenden Gesamtbetrachtung vergleichbar sein. Dazu gehört es, dass auch die jeweiligen Grundflächen von vergleichbarer Größe sind. Daran fehlt es hier, denn der bereits umgebaute Hof hat eine deutlich kleinere Grundfläche.

Praxistipp:

Architekten und Bauherrn „freuen“ sich in der Regel, wenn sie im unbeplanten Innenbereich tätig sein können. Gebiete nach § 34 BauGB lassen in der Regel eine flexiblere Ausnutzung des Baugrundstückes zu als Gebiete, für die es einen Bebauungsplan gibt. Mit seinem aktuellen Urteil schiebt das Bundesverwaltungsgericht allerdings einer „Rosinenpickerei“ bei den Maßbestimmungsfaktoren einen Riegel vor. Ein am Urteil beteiligter Bundesrichter hat das so auf den Punkt gebracht: „Finden sich in der näheren Umgebung ein sechsgeschossiger Turm mit 25 qm Grundfläche und eine eingeschossige Halle mit 2000 qm Grundfläche, kann daraus nicht geschlossen werden, eine sechsgeschossige Halle mit 2000 qm Grundfläche füge sich noch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein“ (Külpmann in ju-risPR-BVerwG 10/2017 Anm. 4).

Das Urteil ist allerdings nicht nur für Architekten lehrreich, sondern auch für Stadtplaner. Der entschiedene Fall spielte in der Nähe von München. Die Behörde hatte die Genehmigung verweigert, weil sie einer schleichenden Umwandlung des in seiner Bebauung noch bäuerlich geprägten Ortes in eine „Schlafstadt“ entgegentreten wollte. Diesen Ansatz kann das BVerwG im Grundsatz nachvollziehen, weist aber auch auf folgendes hin: Die Vorschrift des § 34 BauGB ist ein Planersatz, sie ist jedoch kein Planungsersatz. Möchte die Gemeinde der unerwünschten städtebaulichen Entwicklung Einhalt gebieten, muss sie das im Wege der Bauleitplanung tun. § 34 BauGB hilft auf Dauer nicht weiter. Denn: Hätte der bereits umgebaute Einfirsthof die „richtige“, also vergleichbare, Grundfläche gehabt, hätte die Gemeinde die beantragte Baugenehmigung erteilen müssen.


Quelle: Architektenkammer NRW 08.11.2017 | Autor: Dr. Florian Hartmann


Mit Rheinischen Grüßen; Epi

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